Shumë njerëz preferojnë të blejnë apartamente në fazën e ndërtimit të një ndërtese apartamentesh. Kjo ju lejon të blini objekte me një kosto të reduktuar. Ky proces quhet pjesëmarrja e kapitalit neto në ndërtim. Në mënyrë që mbajtësi i interesit të mbrohet me siguri nga humbja e fondeve, duhet t'i qaseni me kompetencë zgjedhjes së zhvilluesit, si dhe të studioni një kontratë të hartuar me kujdes. Është ky dokument që mbron të drejtat e blerësve të objekteve të papërfunduara.
Thelbi i pjesëmarrjes së kapitalit
Procesi supozon se ndërtesat me shumë apartamente po ndërtohen në kurriz të blerësve të ardhshëm të apartamenteve. Investojnë në ndërtimin e një shtëpie dhe pas vënies në punë mund të regjistrojnë pronësinë e banesës.
Procesi rregullohet nga një ligj i veçantë i Ligjit Federal Nr. 214 "Për ndërtimin e përbashkët", dhe rregullisht i bëhen ndryshime të ndryshme për të garantuar mbrojtjen e të drejtave të zotëruesve të kapitalit. Karakteristikat kryesore të pjesëmarrjes së kapitalit në ndërtim përfshijnë:
- të drejtat dhe detyrimet e secilës palë shfaqen vetëm pasnënshkrimi i kontratës;
- DDU specifikon të gjitha nuancat e bashkëpunimit dhe ka shenja marrëveshjesh të ndryshme, të cilat përfshijnë një marrëveshje investimi dhe kontratë, si dhe ofrimin e shërbimeve dhe shitblerje;
- është blerë një apartament me një marrëveshje të tillë, i cili ndodhet në një shtëpi të papërfunduar;
- në kushte të tilla, tërhiqen zotërues të shumtë të aksioneve, gjë që bën të mundur që zhvilluesi të ndërtojë një objekt me investimin minimal të parave të veta;
- jo vetëm një individ, por edhe një kompani mund të bëhet aksioner;
- pjesëmarrësit nuk mund të ndikojnë në ndryshimin e projektit, termave të referencës dhe kushteve të tjera për ndërtimin e shtëpisë.
Shpesh, qytetarët që blejnë apartamente në shtëpi në ndërtim përballen me mashtrime ose falimentim të zhvilluesve. Në këtë rast, të drejtat e aksionarit mbrohen nga dispozitat e DDU. Në situata të vështira, mund të kryhet caktimi i pjesëmarrjes së kapitalit në ndërtim kompanive të tjera ose personave të përfshirë në mbledhjen e fondeve.
Rregullorja legjislative
Kur blini një shtëpi në një objekt të papërfunduar, duhet t'i kushtoni vëmendje dispozitave të ligjit bazë të Ligjit Federal nr. 214. Ai u miratua në vitin 2004 dhe është ai që rregullon të gjitha marrëdhëniet që lindin ndërmjet zhvilluesve dhe mbajtësve të kapitalit. Në këtë akt legjislativ ka pasur shumë ndryshime dhe amendamente. Ai është i ndarë në pjesë dhe paragrafë të shumtë, secili prej të cilëve ka qëllimin e vet. Ndryshimet dhe dispozitat kryesore përfshijnë:
- Tregohen rregullathartimi dhe përfundimi i një marrëveshjeje për pjesëmarrjen e kapitalit në ndërtim;
- është parashikuar mundësia e transferimit të të drejtave palëve të treta;
- ka përgjegjësi penale për zhvilluesit nëse ata nuk përmbushin detyrimet e tyre sipas marrëveshjes;
- me çdo kusht, zhvilluesit duhet të hapin llogari të veçanta të destinuara për transferimin e fondeve nga mbajtësit e kapitalit dhe paratë mund të përdoren ekskluzivisht për ndërtimin e objektit;
- zhvilluesit duhet të kenë faqen e tyre zyrtare, e cila zbulon të gjithë informacionin rreth punës së tyre, që përfshin projekte, leje dhe dokumente të tjera.
Tani të gjithë zhvilluesit hapin një llogari ruajtjeje të krijuar për të transferuar para te mbajtësit e kapitalit. Ligji Federal për pjesëmarrjen në ndërtimin e përbashkët tregon se një llogari e tillë mbyllet vetëm pas përdorimit të plotë të fondeve. Kushtet e tilla nuk mund të bëhen pengesë për caktimin e së drejtës.
Përveç kësaj, legjislacioni parashikon nevojën e krijimit të një fondi kompensimi. Ai përfaqësohet nga sigurimi për zotëruesit e kapitalit, sepse nëse për ndonjë arsye zhvilluesi nuk i përmbush detyrimet e tij, atëherë humbjet ndaj zotëruesve të kapitalit mbulohen në kurriz të fondeve nga ky fond.
Avantazhet dhe disavantazhet
Përdorimi i DDU për të blerë një shtëpi ka shumë përparësi për çdo blerës shtëpie, por është e rëndësishme të merren parasysh disavantazhet e caktuara të një vendimi të tillë. Pjesëmarrja në ndërtimin e përbashkët të objekteve të pasurive të paluajtshme konsiderohet e rrezikshme, siekziston gjithmonë mundësia që zhvilluesi të dështojë të përmbushë detyrimet e tij për arsye të ndryshme.
| Pro | Kundër |
|
Për objektet vendoset një kosto e ulët, e cila është shumë më e ulët se çmimi i apartamenteve të përfunduara në tregun primar ose sekondar |
Do të duhet të presim mjaft kohë që banesa të përfundojë, kështu që kjo mundësi përdoret nga njerëzit që tashmë kanë një vend për të jetuar |
| Shumë zhvillues ofrojnë këste për të gjithë periudhën e ndërtimit të një shtëpie, gjë që ju lejon të blini një apartament pa shumën fillestare të kërkuar të fondeve kur hartoni një DDU | Shpesh, zotëruesit e kapitalit duhet të përballen me një vonesë në dorëzimin e një objekti, kështu që bëhet e nevojshme të mblidhet një gjobë përmes gjykatave |
| Marrja e strehimit është e garantuar me ligj, kështu që zotëruesit e kapitalit do të jenë ende në gjendje të llogarisin në një apartament ose kompensim për humbjet | Nëse, për arsye të ndryshme, apartamenti tejkalon madhësinë e rënë dakord më parë për katror, do t'ju duhet të paguani një shumë të caktuar fondesh |
|
Ligji imponon kërkesa strikte dhe të shumta për zhvilluesit, kështu që të jeni të sigurt për besueshmërinë e kompanisë |
Nuk është e pazakontë të hasësh mashtrim, për shembull, zhvilluesi u shet një apartament disa aksionarëve ose skema të tjera përdoren për të anashkaluar ligjin, gjë që çon në nevojën për një proces gjyqësor |
| Nëse kompania nuk e dorëzon shtëpinë deri në datën e caktuar, atëherë zotëruesit e kapitalit mund të llogarisin në një penalitet të mirë, të llogaritur për çdo ditë vonesë | Shpesh një kompani deklaron veten të falimentuar, gjë që çon në kalimin e shtëpisë te një ndërtues tjetër dhe e gjithë kjo ndikon negativisht në kohën e ndërtimit të objektit |
Për shkak të pluseve dhe minuseve të mësipërme, çdo person duhet të vendosë në mënyrë të pavarur nëse pjesëmarrja e kapitalit në ndërtim është e përshtatshme dhe e dobishme për të.
Si të blini një shtëpi në DDU?
Procesi nuk konsiderohet shumë i ndërlikuar, por për t'u siguruar që është fitimprurës dhe efektiv, blerësit potencial duhet të ndjekin disa hapa vijues.
Para se të kontaktoni zhvilluesin, është e rëndësishme të mësoni komente rreth tij, të studioni dokumentacionin zyrtar dhe gjithashtu të kontrolloni se sa shpejt është kryer ndërtimi i një shtëpie të caktuar.
Merr detaje të kompanisë
Para së gjithash, duhet të siguroheni që apartamentet të shiten sipas DDU nga një organizatë vërtet e besueshme, e verifikuar dhe e regjistruar zyrtarisht. Ligji Federal për pjesëmarrjen në ndërtimin e përbashkët tregon nevojën për të marrë informacion rreth zhvilluesit:
- duhet të përfaqësohet nga një kompani e regjistruar zyrtarisht;
- është e dëshirueshme që ndërmarrja të ketë ndërtuar dhe vënë në funksionim objekte;
- nuk duhet të ketë procese gjyqësore të hapura kundër organizatës;
- duhet të futen të gjitha shtëpitë e kaluaraoperacion brenda një afati kohor të paracaktuar;
- të gjitha dokumentet e paraqitura në faqen e internetit të organizatës janë studiuar me kujdes dhe përfshijnë projekte, leje pune, deklarata dhe dokumente të tjera;
- kompania duhet të ketë të drejta për vendin ku po zhvillohet procesi i ndërtimit të objektit.
Nëse këto dokumente dhe leje mungojnë, nuk rekomandohet të hartoni një DDU me zhvilluesin.
Çfarë informacioni përmban deklarata?
Vëmendje e veçantë i kushtohet studimit të deklaratës për ndërtim. Ai duhet të vendoset në burime të hapura 14 ditë përpara lidhjes së marrëveshjes së parë me mbajtësit e kapitalit. Ky dokument duhet të përmbajë informacion të rëndësishëm për çdo pjesëmarrës në ndërtim. Kjo përfshin:
- emri dhe adresa ligjore e kompanisë zhvilluese;
- janë renditur lejet për punë;
- trego licencat e marra më parë;
- përputhet me periudhën e vlefshmërisë së licencës;
- liston të gjithë themeluesit e kompanisë;
- duke pasur parasysh objektet e ngritura të kaluara për tre vitet e funksionimit të kompanisë;
- tregon rezultatet financiare të punës;
- llogaritë e dhëna të pagueshme dhe të arkëtueshme;
- tregon transaksione të tjera në bazë të të cilave janë mbledhur fondet për ndërtimin.
Një kontratë e pjesëmarrjes së kapitalit në ndërtim me mbajtësit e kapitalit lidhet vetëm pasi zhvilluesi të blejë ose të japë me qira tokën ku është planifikuar ndërtimi i shtëpisë.
Çfarë duhetpërfshin dokumentacionin e projektit?
Ai konsiderohet si një dokument i rëndësishëm për çdo pjesëmarrës në ndërtim. Dokumentacioni duhet të formohet dhe publikohet 14 ditë përpara momentit të lidhjes së marrëveshjes së parë me aksionerin. Informacioni kryesor nga projekti përfshin:
- informacion rreth zhvilluesit;
- informacion për të gjithë themeluesit;
- të dhëna për gjendjen financiare të kompanisë;
- lejet dhe licencat e ndërtimit;
- periudha gjatë së cilës është planifikuar të ndërtohet objekti;
- vendndodhja e shtëpisë në ndërtim;
- pronë e kompanisë;
- kostot e ndërtimit dhe kontraktorët e përfshirë.
Lejohet ndryshimi i informacionit në dokumentacionin e projektit nëse gjendja financiare e kompanisë ndryshon brenda një tremujori. Për më tepër, të gjitha këto rregullime duhet të publikohen në burime të hapura.
Numancat e hartimit të një marrëveshjeje
Sapo të verifikohen të gjitha informacionet rreth zhvilluesit, është e mundur të hartoni një DDD me të nëse ai është i besueshëm dhe i verifikuar. Pjesëmarrja e kapitalit në ndërtim nënkupton domosdoshmërisht ekzekutimin e këtij dokumenti të veçantë, pasi dokumentet e tjera nuk do të mbrojnë mbajtësit e kapitalit në bazë të dispozitave të ligjit federal nr. 214.
Sigurisht, ky dokument përmban informacion:
- subjekt i marrëveshjes, që përfaqëson apartamentin dhe katrorin e tij, numrin e kateve, numrin e dhomave, madhësinë dhe praninë e një ballkoni ose lozhe, adresën e saktë, disponueshmërinë e komunikimeve të ndryshme, si dhe një sërëparametra të tjerë teknikë;
- çmimi i pronës;
- urdhri pagese;
- afati i fundit për vënien në punë të shtëpisë;
- kohëzgjatja e periudhës së garancisë, e cila nuk duhet të jetë më pak se pesë vjet;
- mënyra në të cilën apartamenti i përfunduar do t'u transferohet zotëruesve të kapitalit;
- kushtet për nevojën për të kompletuar ambientet e banimit.
Me hartimin e saktë të një dokumenti të pjesëmarrjes së kapitalit në ndërtim, zotëruesit e kapitalit do të mbrohen me besueshmëri nga mashtrimi nga zhvilluesi ose nga falimentimi i tij. Disa zhvillues ofrojnë mundësinë për të paguar një apartament me këste.
Regjistrimi i kontratës
Pas lidhjes së marrëveshjes, kërkohet regjistrimi zyrtar i saj. Vetëm në kushte të tilla ndërtimi i përbashkët kryhet ligjërisht. Kushtet e pjesëmarrjes sugjerojnë që është e nevojshme të përgatitet një DDU, një plan i objektit, një deklaratë projekti dhe dokumente personale të blerësit, pas së cilës ky dokumentacion transferohet në Rosreestr.
Procesi i regjistrimit zgjat rreth 10 ditë. Për këtë, qytetarët do të duhet të paguajnë 350 rubla.
Çfarë të drejtash kanë mbajtësit e kapitalit?
Bazuar në DDA, blerësit e shtëpive kanë shumë të drejta të ndryshme. Këto përfshijnë:
- nëse afatet për vënien në punë të objektit vonohen, atëherë qytetarët mund t'u kërkohet të paguajnë një gjobë sipas një marrëveshjeje të pjesëmarrjes në kapital në ndërtim;
- pas regjistrimit të marrëveshjes, zotëruesit e aksioneve lënë peng vetë territorin dhe objektin që po ndërtohet mbi të;
- lejohettë hartojë një kontratë për kalimin e së drejtës së kërkesës me marrëveshje;
- apartamenti i gatshëm pranohet vetëm pas hartimit të një akti të veçantë transferimi;
- nëse zbulohen shkelje të rëndësishme gjatë inspektimit të banesave, atëherë akti mund të mos nënshkruhet, pas së cilës mbajtësi i interesit mund të kërkojë korrigjimin e mangësive.
Nëse identifikohen probleme të ndryshme pas fillimit të përdorimit të strehimit, atëherë në bazë të periudhës së garancisë, blerësi mund t'i kërkojë zhvilluesit t'i eliminojë ato.
Si përfundon?
Kushtet e zgjidhjes së kësaj kontrate janë shkruar drejtpërdrejt në paragrafët e saj. Mund të ketë arsye të ndryshme për këtë. Më shpesh, ndërprerja e një marrëveshjeje për pjesëmarrje në ndërtimin e përbashkët kërkohet nëse zhvilluesi nuk përmbush detyrimet e tij, për shembull, shtëpia nuk vihet në punë në kohë, ka shkelje të konsiderueshme ose pamjet katrore të pronës nuk i përmbushin korrespondojnë me madhësinë e vendosur më parë.
Procesi i përfundimit sigurisht që do të regjistrohet zyrtarisht.
Përfundim
Kështu, pjesëmarrja e qytetarëve në ndërtimet e përbashkëta konsiderohet një mënyrë popullore për të blerë pasuri të paluajtshme të lira dhe me cilësi të lartë. Në të njëjtën kohë, është e rëndësishme të zgjidhni saktë zhvilluesin, me të cilin hartohet më tej DDU. Ky dokument duhet të ketë formën e përshkruar dhe të përmbajë të gjithë informacionin e nevojshëm për pjesëmarrësit.
Bazuar në DDU, blerësi i shtëpisë është i pajisur me shumë të drejta që ai mund t'i mbrojë në një kërkesë ose në gjykatë.
