Çfarë është ndërtimi në vazhdim? Në kohë ekonomie të paqëndrueshme, një sërë objektesh që po ndërtohen me kontrata ndërtimi janë “ngrirë” në fazën e ndërtimit. Kjo ndodh për arsye të ndryshme - mungesa e financave apo materialeve të ndërtimit, etj. Në situata të tilla, mund të flasim për ndërtim në vazhdim.
Ndërtim i papërfunduar - Përkufizim
Cilat janë këto objekte? Legjislacioni aktual nuk përmban një përkufizim të drejtpërdrejtë të këtij termi. Kodi Civil i Federatës Ruse në nenin e tij numër 130 (pjesa 1) i referohet pasurive të paluajtshme (pasuri të paluajtshme) gjithçka që lidhet me tokën (nëntokë, parcela toke, etj.). Tipari kryesor i një sendi të paluajtshëm është se ai nuk mund të lëvizet pa shkaktuar dëme joproporcionale në qëllimin e tij. Këtu përfshihen edhe ndërtesat e ngritura dhe ato objekte shumë “të paplota” që do të diskutohen. Ekziston vetëm një përfundim - aktuallegjislacioni e klasifikon pa mëdyshje "punën në vazhdim" si pasuri të paluajtshme.
Kështu, Kodi i Planifikimit Urban të Federatës Ruse interpreton konceptin e një objekti të tillë si një ndërtesë (ose strukturë, strukturë), procesi i ndërtimit të së cilës nuk ka përfunduar. Këtu nuk përfshihen ndërtesat e përkohshme - bëhet fjalë për kioska, kasolle etj. Praktika gjyqësore tregon se në mosmarrëveshje specifike gjyqtarët duhet t'i referohen statusit juridik të objekteve në ndërtim, pra regjimit të tyre ligjor.
Për shembull, nëse ka një themel të ngritur tashmë me muret e një ndërtese në një parcelë toke, atëherë është e pamundur të zhvendoset ky objekt pa shkaktuar dëme joproporcionale në të. Kjo, sipas përkufizimit, i referohet pasurive të paluajtshme. Përfundim: kur përcakton statusin e një objekti të diskutueshëm, gjykata para së gjithash merr parasysh vetitë e tij thelbësore fizike, dhe vetëm atëherë - praninë ose mungesën e regjistrimit shtetëror të të drejtave për të.
Nuk është aq e thjeshtë
Në të njëjtën kohë, praktika gjyqësore është e mbushur me mosmarrëveshje për këtë çështje. Gama e mendimeve për këtë çështje është shumë e gjerë. Disa juristë konsiderojnë si objekt ndërtimi në zhvillim çdo objekt që është në proces rikonstruksioni apo ndërtimi, por që nuk ka leje për vënien në punë. Ky përkufizim nuk merr parasysh rrethanat e rëndësishme që procesi i ndërtimit të një objekti ndonjëherë mund të ndalet ose të pengohet për një sërë arsyesh.
Bazuar në përkufizimin më të fundit, këto veti janë tashmënuk mund të quhen shembuj të ndërtimit të papërfunduar. Në të njëjtën kohë, ato nuk mund t'i atribuohen tërësisë së materialeve të ndërtimit, pasi disa prej tyre, duke u përdorur në ndërtim, kanë humbur vetitë e tyre origjinale.
Neni numër 219 i Kodit Civil të Federatës Ruse thotë se e drejta e pronësisë duhet të regjistrohet, duke përfshirë edhe pronën e krijuar rishtazi, e cila mund të klasifikohet si pasuri e paluajtshme. Është nën këtë përkufizim që objektet "në progres" bien.
Si të njohim "jo të plotë"?
Le të shqyrtojmë kërkesat bazë për një objekt në ndërtim:
- Të ketë një lidhje të fortë me truallin në të cilin po ndërtohet objekti (me pamundësinë e mësipërme për të lëvizur pa shkaktuar dëme).
- Detyrim objekti individual.
- Prania e faktit të pezullimit, konservimit ose përfundimit përfundimtar të procesit të ndërtimit të kësaj godine (strukture).
Le të marrim një vendim përfundimtar: një objekt i tillë mund të nënkuptojë një njësi të caktuar të pasurive të paluajtshme, punimet ndërtimore në të cilat janë ndalur, pezulluar ose munguar.
Njohja e pronësisë së një objekti në ndërtim
Nëse më parë një legjislacion i tillë konsiderohej në formën e një grupi materialesh ndërtimi së bashku me punën e investuar dhe nuk lidhej me subjektet e transaksioneve të së drejtës civile, atëherë me ndryshimet në Kodin Civil të Federatës Ruse (në nenin numër 130 të saj) përfshiheshin në listën e sendeve që lidhen me pasuritë e paluajtshme. Për regjistrimin fillestar shtetëror të një objekti në vazhdimndërtimi, sipas një prej këndvështrimeve më të zakonshme, duhet folur që në momentin e zgjidhjes së kontratës në lidhje me të.
Është kjo qasje që mbizotëron më shpesh në praktikën ekzistuese gjyqësore. Në versionin e ri të ligjit, regjistrimi i të drejtave të pronësisë mbi objekte të tilla nuk kushtëzohet më nga nevoja për kryerjen e disa transaksioneve me to. Cili është përfundimi nga kjo? Shkalla e gatishmërisë së një objekti të tillë i referohet vetëm kritereve përshkruese. Pas zbatimit të procedurës së regjistrimit shtetëror në përputhje me procedurën e përcaktuar me ligj, një ndërtesë e tillë mund të klasifikohet ligjërisht si objekt i së drejtës civile me të gjitha pasojat që pasojnë.
Dmth, mund të flasim për shfaqjen e një objekti juridik krejtësisht të ri, integral dhe të pavarur. Të drejtat për një objekt ndërtimi në zhvillim regjistrohen me procedurë administrative në bazë të listës së dokumenteve të caktuara. Përveç kësaj, një e drejtë e tillë mund të njihet me vendim gjykate.
Delikate legjislative
Raste të tilla i referohen arbitrazhit dhe gjykatave të juridiksionit të përgjithshëm. Çështja më e vështirë në këtë kategori mosmarrëveshjesh është se kujt t'i jepet saktësisht e drejta e pronësisë - investitorit, klientit apo kontraktorit. Në këtë situatë, ka shumë kontradikta dhe nuanca ligjore. Gjatë shqyrtimit të kësaj kategorie rastesh, një sërë dokumentesh pranohen si provë, që përmbajnë konfirmimin e pronësisë së një trualli, disponueshmërinë e një leje ndërtimi, një grup projektesh dhedokumentacion tjetër për një objekt ndërtimi kapital, etj.
Fatkeqësisht, normat ligjore në këtë fushë të marrëdhënieve përmbajnë një sërë kontradiktash, dhe për këtë arsye legjislacioni në këtë pjesë mund të interpretohet në një kuptim mjaft të gjerë. Kjo çon në abuzime nga palë të ndryshme të interesit. Duhet përmendur se këto marrëdhënie juridike kanë nevojë për rregullim shtesë më të detajuar për të eliminuar zbrazëtirat ekzistuese në aktet ligjore dhe për të arritur unitetin në praktikën ekzistuese gjyqësore.
Le të flasim për një ndërtesë në zhvillim
Për të mundësuar regjistrimin e një ndërtimi të papërfunduar, trualli ku po kryhet duhet të jetë në pronësi, me qira ose pronari i saj duhet të ketë të drejtën e posedimit të përjetshëm ose të përdorimit të përjetshëm. Sipas përkufizimit (kujtojmë, pasuria e paluajtshme përfshin çdo gjë që është e lidhur fort me tokën dhe nuk mund të zhvendoset pa shkaktuar dëme joproporcionale në objekt), rezulton se zotërimi i një themeli kapital është një kërkesë e domosdoshme për një objekt që pretendon një gjë të tillë. një titull.
Një objekt në ndërtim, sipas përkufizimit, nuk mund të jetë objekt i një kontrate të një kontrate të tillë, vlefshmëria e së cilës nuk ka përfunduar. Përndryshe (Kodi Civil i Federatës Ruse, neni numër 740), kontraktori vazhdon të ketë të drejtën për të vazhduar punën, domethënë do të zhvillohen të drejtat e të ashtuquajturve palë të treta. Siç thotë ligji numër 122-FZ në nenin e tij numër 25, pronësia e një ndërtimi të tillë të papërfunduare pamundur pa leje ndërtimi, një projekt me përshkrim të detajuar të objektit dhe dokumente që rregullojnë të drejtat e një trualli.
Nëse plotësohen të gjitha kushtet e mësipërme, pronari i "në vazhdim" ka çdo arsye për të nxjerrë një objekt ndërtimi kapital në pronë. Derisa të regjistrohen, çdo transaksion që lidhet me objektin nuk do të konsiderohet i vlefshëm me ligj.
Një pikë tjetër e rëndësishme është formalizimi i saktë i së drejtës për truallin që është i zënë nga "e papërfunduar". Neni 222 i Kodit Civil të Federatës Ruse thotë se nëse pasuria e paluajtshme është ndërtuar në një parcelë toke që nuk është menduar për këtë qëllim, atëherë ajo merr statusin e ndërtimit të paautorizuar. Marrja e të drejtës së pronësisë ndaj të tillëve në këtë rast është e pamundur dhe objekti i ngritur i nënshtrohet prishjes.
Çfarë dokumentesh kërkohen për regjistrimin e ndërtimit në vazhdim?
Paketa e letrave të nevojshme përbëhet nga:
- Aplikim për regjistrimin e një objekti në ndërtim (të drejtat e pronësisë mbi të).
- Dokument identifikimi.
- Faturë për pagesën e detyrës shtetërore.
- Dokumentet për një copë tokë - dëshmi e pronësisë ose marrëveshjes së qirasë.
- Lejet nga autoritetet përkatëse për të ndërtuar në këtë sajt të veçantë.
- Përshkrim i marrë nga autoritetet e BTI (plani teknik i ndërtimit në vazhdim).
E gjithë paketa e dokumenteve dorëzohet në dhomën e regjistrimit.
Si janëtransaksione me objekte të tilla?
Siç është përmendur tashmë, një objekt i ekzekutuar siç duhet i "punës në vazhdim" konsiderohet pasuri e paluajtshme. Kjo është arsyeja pse çdo transaksion për blerjen ose shitjen e një ndërtimi në vazhdim është i ngjashëm me një transaksion me çdo pasuri tjetër të paluajtshme. Një blerës që dëshiron të blejë një "punë në vazhdim" duhet t'u kushtojë vëmendje pikave të mëposhtme:
- disponueshmëria e dokumenteve që konfirmojnë regjistrimin e objektit;
- prania e vendimit të autoriteteve për ndarjen e tokës për ndërtim;
- plani i objektit të sipërpërmendur të ndërtimit në vazhdim;
- disponueshmëria e të gjithë dokumentacionit të kërkuar (vlerësimet teknike dhe të projektimit);
- dokumente që konfirmojnë zgjidhjen e kontratës për ndërtimin e objektit.
Të gjitha të dhënat me karakteristikat e pronës, duke përfshirë vendndodhjen e saj në territorin e sitit, duhet të tregohen në kontratën për shitjen e pasurive të paluajtshme.
Një kontratë e ngjashme është hartuar sipas një modeli të përcaktuar rreptësisht, i cili është i detyruar të respektohet nga të gjithë pjesëmarrësit në transaksion.
Veçoritë e hartimit të një kontrate për shitjen e "të paplotësuar"
- Duhet të hartohet me shkrim me regjistrim shtetëror. Nëse nuk respektohet forma e kontratës, kjo çon në pavlefshmërinë e saj.
- Si me çdo transaksion, duhet të tregohen detajet e palëve në kontratë - me të dhënat e pasaportës, adresat e banimit, etj.
- Subjekti i kontratës duhet të përcaktohet qartë, domethënë të dhënat që përmban ajoduhet të lejojë që të përcaktohet me saktësi shitja e cilit objekt të veçantë bëhet fjalë. Të dhëna të tilla përfshijnë kryesisht adresën në të cilën ndodhet ndërtesa.
Duhet të kihet parasysh se ka edhe adresa "ndërtimi" dhe "postare". Adresa e “ndërtimit” shënohet në lejen e ndërtimit dhe përcakton vendin ku parashikohet sheshi për ndërtimin e objektit. Adresa "postare" mund të mos përputhet me të. Ajo mund të caktohet në shtëpi vetëm pas përfundimit të komisionit të pranimit. Mospërputhje të tilla duhet të merren parasysh gjatë hartimit të dokumentacionit për blerjen e planifikuar.
Ndër të tjera duhet të tregohet edhe çmimi i objektit.
Duhet renditur në detaje gamën e personave me të drejtën e përdorimit.
Të drejtat për pronën e shitur nga palët e treta duhet të respektohen. Kur kryeni një transaksion, është përgjegjësia e shitësit që të njoftojë blerësin për këtë. Mund të flasim për të drejtat e qiramarrësve, qiramarrësve, kolateralit ekzistues ose përdorimit të përjetshëm. Në rast të mospërmbushjes së detyrimeve të tilla, blerësi ka të drejtë të kërkojë uljen e çmimit të shitjes ose përfundimin e plotë të kontratës me kompensim për të gjitha humbjet.
Transferimi përfundimtar i pasurisë së paluajtshme ndërmjet shitësit dhe blerësit me pranimin e tij nga ky i fundit bëhet në momentin kur palët nënshkruajnë të ashtuquajturin. akt transferimi.
Cilat objekte konsiderohen ndërtesa të paautorizuara?
Sipas ligjit, çdo ndërtesë, strukturë, shtëpi,të ngritura në truall të papërcaktuar për këto qëllime, të krijuara pa leje të marra për këtë, të ndërtuara me shkelje të theksuar të urbanistikës dhe normave e rregullave të tjera. Nëse të paktën një nga shenjat e treguara më sipër është e pranishme, struktura klasifikohet si ndërtim i paautorizuar. Fitimi i pronësisë mbi të është i pamundur, përveç rastit të një vendimi për këtë qëllim nga një autoritet gjyqësor.
Cilat dokumente konfirmojnë përfundimin e kontratës së ndërtimit?
Ato mund të jenë:
- Marrëveshja e palëve ose një vendim gjykate për të përfunduar një marrëveshje të tillë.
- Akti i pranimit dhe dorëzimit të objektit pas përfundimit nga kontraktori i një faze të caktuar pune, së bashku me një marrëveshje për pezullimin e funksionimit të mëtejshëm të kontratës.
- Dokumenta të tjera për zgjidhjen e marrëdhënieve kontraktore në rrugë ligjore (mund të flasim për pamundësi ekzekutimi, likuidim të kontraktorit etj.)
Nëse ndërtimi i një objekti pasurie të paluajtshme është kryer nga disa persona, mund të lidhet një marrëveshje e thjeshtë ortakërie midis të gjithë pjesëmarrësve në ndërtim. Në këtë rast, ne po flasim për pronësinë e përbashkët të përbashkët të objektit të specifikuar. Në rastin e tërheqjes së burimeve financiare nga investitorët nga zhvilluesi, bëhet fjalë për mospërmbushjen e detyrimeve të klientit ndaj investitorëve nga ana e klientit për shkak të pamundësisë së përfundimit të ndërtimit. Atëherë investitorët nuk kanë të drejta për një pjesë të caktuar të objektit.
Si ta bëjmë një ndërtesë banimi "të papërfunduar"?
Nëse doni të zyrtarizoni objektin tuaj të ndërtimit në vazhdim (ndërtesë banimi)Pra, duhet të vizitoni adresën ku ndodhet departamenti territorial i urbanistikës dhe arkitekturës. Mos harroni të merrni me vete një paketë dokumentesh që përbëhet nga:
- Aplikime për regjistrim ose komisionim.
- Pasaportë (dokument tjetër identifikimi).
- Dokumentet e nevojshme për tokën.
- Të gjitha lejet dhe miratimet e nevojshme për zhvillimin e kësaj faqeje.
- Projekti për ndërtimin e vilës suaj.
- Specifikimet në lidhje me sigurimin e objektit me shërbime.
- Faturë për pagesën e detyrës shtetërore.
- Pasaporta kadastrale për ndërtesën tuaj.
Ky i fundit përmban informacione të shkurtra për shtëpinë në ndërtim me një plan grafik të territorit. Një dokument i tillë duhet të përfshijë domosdoshmërisht një pasaportë kadastrale të vendit në të cilin ndodhet shtëpia. Nëse shtëpia shitet pa një pasaportë të tillë, transaksioni nuk do të kryhet. Në këtë rast nuk kërkohet pasaportë teknike për një objekt ndërtimi të papërfunduar, por si aneks i pasaportës kadastrale duhet të ketë plan teknik për çdo shtëpi, qoftë edhe të papërfunduar.
Çfarë duhet të bëni nëse dokumentet mungojnë?
Nëse përpiqeni shumë, është e mundur të hartoni një "të paplotë" edhe në mungesë të letrave të nevojshme. Në këtë situatë, duhet të veproni sikur ndërtimi i vilës sapo ka filluar. Plani i veprimit hap pas hapi përbëhet nga:
- Shkrimi i një aplikacioni për të gjitha të nevojshmelejet, pa të cilat do të jeni thjesht një zhvillues i paautorizuar.
- Bëni një porosi për një projekt shtëpie të përfunduar, të ngjashëm me atë të ngritur, me miratimin e detyrueshëm.
- Hartimi i një plani teknik të ndërtesës së bashku me një përfaqësues të BTI.
- Urdhër në Dhomën Kadastrale të pasaportës së objektit.
Me të gjithë paketën e dokumenteve të mbledhura duhet të kaloni procedurën e regjistrimit në departamentin e arkitekturës dhe urbanistikës.
Si alternativë, është e mundur t'u shkruani autoriteteve të BTI një kërkesë për regjistrim nga punonjësit e zyrës së objektit - shtëpinë tuaj të papërfunduar. Ky është një opsion mjaft i kushtueshëm, por ju kursen kohë dhe nerva.
Nëse po flasim për një vilë të papërfunduar, paketa e dokumenteve është disi e thjeshtuar - nuk mund të paraqisni një leje ndërtimi dhe të kufizoheni në një plan kadastral. Në rastin e ndërtimit të një vilë ose një shtëpie banimi, paketa e dokumenteve duhet të jetë e plotë.
Është e mundur të lehtësohet ekzekutimi i të gjitha dokumenteve të nevojshme në rastin e porositjes ose blerjes së një projekti standard të një vilë banimi nga një kompani ndërtimi e besuar.
Si transferohet ndërtimi në vazhdim?
Ashtu si në rastin e një objekti të përfunduar, transferimi bëhet duke hartuar dhe nënshkruar aktin përkatës, që quhet certifikatë transferimi-pranimi. Kur bëhet fjalë për ndërtimin në vazhdim, që kërkon përfundimin ose përfundimin e disa punimeve (për shembull, përfundimin), e gjithë përbërja e këtyre papërsosmërive duhet të pasqyrohet në kontratën e nënshkruar në momentin e pranimit.
Bazuar nëtë certifikatës së miratuar të pranimit, puna e kryer sipas kushteve të kontratës mund të paguhet përfundimisht.
Rreth të drejtave për "punë në vazhdim"
Nuk është sekret që vitet dhe dekadat e fundit situata në tregun e ndërtimit ka qenë ekonomikisht e paqëndrueshme. Në këtë rast, nga të gjitha llojet e ndërtimeve në vazhdim, bëhet fjalë për pasuri të paluajtshme jokomerciale, pra banesa. Raste të shumta nga praktika tregojnë se shumë, shumë shpesh, në prani të problemeve financiare, zhvilluesit përpiqen të vonojnë procesin e transferimit të objekteve të ndërtuara realisht te zotëruesit e kapitalit. Ndonjëherë ata zgjedhin të falimentojnë fare.
Çfarë duhet të bëjë një aksionar për të mbrojtur interesat e tyre legjitime? Në një situatë të tillë, do t'i vijë në ndihmë mundësia për të njohur pronësinë e tij mbi pronën që është pjesë e objektit të ndërtimit në zhvillim (aksion). Për ta bërë këtë, shkoni në gjykatë.
Kur grumbulloni dokumente për paraqitjen e një pretendimi kundër një zhvilluesi që nuk ka përmbushur detyrimet e tij, duhet të merren parasysh një sërë pikash:
- Kategoritë e tilla çështjesh shqyrtohen nga gjykatat në vendndodhjen (territoriale) të objektit të përbashkët ndërtimor në fjalë.
- Nënkupton objekt realisht të përfunduar, por jo të vënë në funksion. Nëse zhvilluesi po luan për kohën (d.m.th., ne po flasim për një vonesë në përmbushjen e detyrimeve të tij), kjo rrethanë nuk mund të shërbejë si bazë për një ankim gjyqësor me qëllimnjohja e pronësisë së sendit nga aksioneri.
Ndonjëherë në praktikën gjyqësore ka (si përjashtim) shembuj kur pronësia e një pjese të një objekti njihej kur shkalla e gatishmërisë së një objekti në ndërtim ishte nga 75%. Por këto raste mund të konsiderohen më tepër si një përjashtim. Probabiliteti për të marrë një vendim gjyqësor të kënaqshëm është i lartë në rastin kur shkalla e përfundimit të objektit në ndërtim është 90% ose më e lartë. Për më tepër, sigurimi i gjykatës me dëshmi për gatishmërinë e shtëpisë është shqetësim i drejtpërdrejtë i mbajtësit të kapitalit (paditës).
Gjithashtu:
- Në kërkesëpadinë e tij, aksionari nuk mund të kërkojë njohjen e pronësisë së të gjithë objektit të "punës në vazhdim". E drejta e tij është të kërkojë vetëm një pjesë proporcionale të objektit, të treguar në kontratën e lidhur me zhvilluesin. Shpesh, mbajtësit e aksioneve ligjërisht analfabetë parashtrojnë një kërkesë për njohjen e pronësisë së një "apartamenti", "garazhi" ose "hapësire makine". Këtu duhet sqaruar se derisa një njësi ndërtimi të përbashkët të vihet në funksionim zyrtar, në kuptimin juridik nuk mund të konsiderohet si një pasuri e paluajtshme e plotë.
- Lindja e kësaj të drejte pronësie është e mundur vetëm për një objekt që disponohet, vendndodhja brenda objektit në ndërtim (ndërtesë, shtëpi) e të cilit mund të identifikohet qartë. Kjo bëhet në bazë të kushteve të kontratës dhe dokumentacionit të projektit në dispozicion.
- Aksionari ka të drejtë të shkojë në gjykatë me një kërkesë të tillë vetëm në rast të plotëpërmbushja e detyrimeve të veta sipas kontratës me zhvilluesin për sa i përket pagesës.
Në rast të procedurave të falimentimit kundër zhvilluesit, njohja e një të drejte të tillë për një apartament ose njësi tjetër ndërtimi të përbashkët është e mundur vetëm kur leja për ta vënë atë në funksionim dhe palët kanë nënshkruar një akt transferimi përpara datës kur gjykata e arbitrazhit paraqiti falimentimin.
