Zhvilluesi është i detyruar të lëshojë një kontratë sigurimi të përgjegjësisë përpara përfundimit të transaksionit të parë me blerësin. Përndryshe, ai nuk do të jetë në gjendje ta regjistrojë atë në Rosreestr. Këto dhe shtesa të tjera u bënë në vitin 2014 me Ligjin Federal Nr. 294 “Për ndryshime në disa akte legjislative.
Thelbi
Që nga viti 2014, kompania ndërtuese është e detyruar të konfirmojë përmbushjen e detyrimeve duke lëshuar një garanci ose sigurim të përgjegjësisë civile të zhvilluesit në ndërtim të përbashkët. Kjo do t'i lejojë blerësit të kthejë fondet e tyre në rast të situatave të paparashikuara.
Ligji i miratuar përcakton përgjegjësinë e zhvilluesit për:
- shmangia e detyrimeve;
- dorëzimi i objektit të papërfunduar;
- falimentim para dorëzimit.
Ekspertët kanë frikë se risitë do të çojnë në çmime më të larta përpronën. Qeveria siguroi se këta faktorë nuk janë të ndërlidhur. Kostot e sigurimit, edhe për një kompani të madhe, arrijnë në 1% të vëllimit të transaksioneve. Zhvilluesit do të duhet të ndajnë fonde për këto kosto nga buxheti i tyre.
Objekt
Sigurimi i përgjegjësisë së ndërtuesit për ndërtimin e përbashkët përfshin mbrojtjen e interesave pronësore të klientëve. Kjo marrëveshje është e dobishme kryesisht për blerësit. Kompania mund të sigurojë të gjithë shtëpinë ose apartamentet veçmas.
Klientë
Marrëveshja është lidhur në favor të zotëruesve të kapitalit. Në rrethana të caktuara, ata do të marrin një pagesë. Zhvilluesi merr përsipër të dorëzojë një objekt të besueshëm me cilësi të lartë. Siguruesi është i detyruar të njoftojë klientin për ndryshimet në transaksion dhe të paguajë shpërblimin. Nëse zotëruesit e kapitalit ndryshojnë gjatë procesit të ndërtimit, kjo duhet të tregohet në kontratë, pasi një dokument i veçantë hartohet me pjesëmarrësin e ardhshëm.
Siguruesit
Jo të gjitha IC-të priren të hartojnë marrëveshje të tilla. Besohet se ky lloj transaksioni sjell humbje. Për më tepër, kompania duhet të plotësojë disa kërkesa:
- operojnë në treg për më shumë se 5 vjet;
- përmbush kërkesat e stabilitetit financiar;
- keni një perspektivë pozitive zhvillimi për periudhat e ardhshme;
- të ketë të paktën 400 milionë rubla në qarkullim, si dhe kapital të autorizuar në shumën prej 120 milionë rubla.
Tarifa
Sigurimi i ndërtuesit për kostot e përbashkëta të ndërtimitshtrenjtë. Normat mesatare në vitin 2015 ishin 0.5–0.8%. Për kontratat afatgjata, tarifat mund të ulen me 10-30%. Vetë kompania e sigurimeve (IC) përcakton normën, si dhe llogarit koeficientët për përqindjen vjetore, pasi ekziston gjithmonë mundësia që zhvilluesi të shmangë plotësisht përmbushjen e detyrimeve.
Çfarë e përcakton normën:
- Pjesëmarrja e zhvilluesit në pronësi.
- Përvoja pozitive e transaksioneve të mëparshme: afati, numri i objekteve, punë në rajone të ndryshme, pa ankesa.
- Qëndrueshmëri financiare.
- Mbështetje ligjore: disponueshmëria e të gjitha dokumenteve dhe lejeve.
- Faza e ndërtimit.
- Afati.
- Numri i aksionerëve.
ekzekutimi i kontratës
Për të regjistruar një DDU, zhvilluesi duhet të dorëzojë një marrëveshje në Rosreestr. Për ta bërë këtë, duhet të grumbulloni dokumentet e mëposhtme:
- deklarata e projektit;
- leje për të kryer punë ndërtimore;
- certifikata e regjistrimit shtetëror;
- marrëveshje e përbashkët ndërtimi;
- kopje e dokumenteve ligjore;
- studim fizibiliteti;
- kopje e pasqyrave financiare;
- të dhëna për kreditorët;
- certifikatë pa delikuencë për kreditë bankare.
Çfarë mbrohet
Sigurimi i përgjegjësisë së ndërtuesit për ndërtimin e përbashkët nënkupton pagesën e kompensimit nëse zhvilluesi nuk ka përmbushur detyrimet, gjë që konfirmohet me vendim gjykate osefalimentimi i kompanisë. Shuma nuk paguhet në rast të ngrirjes së periudhës së ndërtimit ose zgjatjes së periudhës së funksionimit. Shuma varet nga çmimi i kontratës. Nuk mund të jetë më pak se:
- kosto e objektit;
- norma mesatare e tregut për 1 sq. m. të banesave në rajon.
Ligji kufizon gjithashtu shumën maksimale të primeve.
Rastet e mëposhtme njihen si sigurim:
- ndërprerje ndërtimi;
- falimentimi i zhvilluesit;
- nuk merr strehim;
- refuzimi i kthimit të burimeve materiale, etj.
Ndryshime legjislative
Në vitin 2014, Ligji Federal Nr. 294 u ndryshua, sipas të cilit sigurimi i përgjegjësisë së zhvilluesit të pjesëmarrjes së kapitalit në ndërtim është tani i detyrueshëm. Kontratat hartohen nga vetë zhvilluesit. Ata gjithashtu zgjedhin me kë të nënshkruajnë kontrata: me një kompani, një bankë, një kompani të specializuar.
Të gjithë anëtarët e shoqërisë së sigurimit të detyrueshëm janë bashkërisht dhe individualisht përgjegjës. Nëse bëhet një marrëveshje me një bankë, atëherë shpenzohet shumë kohë për mbledhjen e letrave. Duhet të paguhet një depozitë prej 30% e vlerës së objektit, e cila shërben si garanci për institucionin financiar. Për më tepër, Banka Qendrore vendos kërkesat e veta për banka të tilla:
- mandati minimal - 5 vjet;
- kapitali i regjistruar 200 milionë;
- vlera e pronës është 1 miliard rubla.
Është më fitimprurëse për zhvilluesit të marrin një kredi sesa të lëshojnë një garanci. Institucionet financiare gjithashtukonsideroni sigurimin e një marrëveshjeje të pjesëmarrjes në kapital në ndërtim si produkte fitimprurëse.
Është më mirë të lidhni një kontratë me një kompani. Përballë konkurrencës së fortë, siguruesit po përpiqen të tërheqin klientët me tarifa dhe çmime të ulëta. Norma për transaksione të tilla mbetet fikse gjatë gjithë afatit të kontratës. Sigurimi i përgjegjësisë së ndërtuesit për ndërtimin e përbashkët paguhet pas përfundimit të punës. Një avantazh tjetër është shpejtësia e dokumentacionit. I siguruari është vetë zhvilluesi, përfituesi është aksioneri. Mënyra e sigurimit zgjidhet për secilën banesë veç e veç.
Sigurimi i përgjegjësisë së ndërtuesit për ndërtimin e përbashkët
Kompanive u kërkohet të japin kolateral. Më shpesh kjo është toka në të cilën do të vendoset objekti. Përveç kësaj, dokumenti përshkruan mënyrën e sigurimit të detyrimeve. Letrat nënshkruhen përpara regjistrimit shtetëror të marrëveshjes së parë të aksionit dhe janë të vlefshme deri në dorëzimin e sendit. Ndërprerja e transaksionit nuk e çliron shoqërinë nga detyrimi për të paguar dëmshpërblim për rastet e ndodhura gjatë periudhës së vlefshmërisë së tij.
Mund të siguroni të gjithë shtëpinë ose çdo apartament veç e veç. Opsioni i parë nuk është fitimprurës. Zhvilluesi duhet të depozitojë menjëherë një shumë të madhe, për t'u siguruar që të gjitha apartamentet do të shiten. Problemi i dytë është se sipas kontratave të tilla është e vështirë të përcaktohet se kush është përfituesi.
Dokumenti hyn në fuqi nga momenti i kreditimit të këstit të parë. Sigurimi i zhvilluesit për ndërtimin e përbashkët sipas kontratës nuk parashikon një ekskluzivitet. Pjesa tjetër e kushteve të marrëveshjes janë standarde:
- siguruesi merr përsipër të informojë aksionarët për shumën e kompensimit të paguar;
- kompania mund të paraqesë një pretendim për regresion kundër zhvilluesit;
- siguruesi është i detyruar të njoftojë të gjithë pronarët për përfundimin e parakohshëm të kontratës;
- kohëzgjatja e marrëveshjes varet nga kohëzgjatja e ndërtimit.
Shuma e rimbursimit varet nga çmimi dhe tarifat. Duhet të kalojë vlerën e sipërfaqes totale të banesës. Vetë kompania vendos se si do të bëhet pagesa: në shumë ose me këste.
Probleme të sigurimit të përgjegjësisë së zhvilluesit në ndërtimin e përbashkët
Kjo marrëveshje është shumë specifike. Në fakt, ne po flasim për mbrojtjen e rreziqeve financiare të zhvilluesit. Kompanitë kanë një zgjedhje - të lëshojnë një politikë ose një garanci. Opsioni i dytë është më i preferueshëm, pasi institucionet e kreditit kanë tashmë një mekanizëm të krijuar, sisteme vlerësimi, specialistë që vlerësojnë rreziqet, si dhe struktura që organizojnë përfundimin e WIP. SC nuk mund të mburret me avantazhe të tilla. Por ato ofrojnë tarifa të ulëta. Njerëzit janë mësuar me faktin se shërbimet bankare janë të shtrenjta. Kjo është e vërtetë sepse rreziku në tregti është i lartë. Edhe pse pas ndryshimeve në ligj u rritën edhe tarifat për kompanitë.
SigurimPërgjegjësia e zhvilluesit në ndërtimin e përbashkët parashikon efektin kumulativ të humbjeve. Në një situatë krize (një ulje e kërkesës për banesa, një rritje në normat e hipotekës), të gjithë zhvilluesit do të pësojnë humbje menjëherë, dhe jo vetëm një pjesëmarrës në treg.
Një problem tjetër është pamundësia për të risiguruar rreziqet edhe në tregun e huaj. Në praktikën ndërkombëtare, obligacionet (garancitë) përdoren në operacione të tilla. Por funksionimi i tyre nuk parashikohet në legjislacionin rus. Dallimi kryesor i një produkti të tillë është se siguruesi mund të marrë peng një objekt në ndërtim.
Banka Qendrore ngriti kërkesat për kompanitë e sigurimit që mund të ofrojnë shërbime për zhvilluesit - rriti sasinë minimale të kapitalit. Kjo ngushton shumë rrethin e siguruesve të mundshëm - deri në 19 organizata. Kompanitë që më parë përbënin 80% të kontratave me zhvilluesit janë larguar nga lista e re. Çfarë do të ndodhë me ta tani nuk dihet. Me shumë mundësi, do të jetë e nevojshme të lidhni kontrata të reja me kompanitë nga lista "e bardhë". Nëse licenca revokohet, IC-ja është përgjegjëse për transaksionet e lidhura më parë brenda 6 muajve. Më pas ose përfundon dokumentet ose transferon portofolin dhe detyrimet te një pjesëmarrës tjetër në treg. Ndryshe nga OSAGO apo sigurimi i përgjegjësisë për pronarët e objekteve të rrezikshme të prodhimit, ky shërbim nuk përfshin lloje të tjera mbrojtjeje, si fondet e kompensimit që do të merreshin me pagesat ndaj qytetarëve pas falimentimit të siguruesit. Tregu i kapitalitndërtimi i banesave është i madh. Por nuk ka ende një mënyrë të mirëpërcaktuar për të rregulluar aktivitetet e zhvilluesve.
