Pjesëmarrja në kapital është bërë e përhapur në Rusi. Kompanitë tërheqin investitorë, ata ndërtojnë një shtëpi me fondet e tyre, e cila më pas bëhet pronë e këtyre të fundit. Kështu, ju mund të blini një apartament me këste dhe të shlyeni borxhin përpara përfundimit të ndërtimit. Por këto nuk janë të gjitha mundësitë e ofruara nga ndërtimi i përbashkët. Çfarë duhet të dinë palët në transaksion për këtë proces, çfarë duhet t'i kushtojnë vëmendje - lexoni më tej.
Nuanca
Teorikisht, gjithçka është e thjeshtë dhe e qartë, por në media ky proces pasqyrohet në mënyrë negative. Pse po ndodh kjo? Interesat e palëve në transaksion mbrohen me Ligjin për Ndërtimin e Përbashkët, i cili u miratua në vitin 2004. Ai paraqiti kërkesa të rrepta për zhvilluesit. Për momentin, ky është i vetmi dokument rregullator që rregullon ndërtimin e përbashkët. Çfarë duhet të dijë klienti kur lidh një kontratë?
Zhvilluesi dhe objekti i transaksionit. Nëse kompania ka qenëoperon në treg, ka një sërë objektesh të zbatuara, atëherë mund të konsiderohet si partner kontraktor. Nuk ia vlen të kontaktosh me organizata të paverifikuara, veçanërisht me njerëzit që bëjnë një marrëveshje për herë të parë.
Ligji "Për ndërtimin e përbashkët" nr. 214 zbatohet vetëm për kontratat me të njëjtin emër. Asnjë formulim tjetër nuk lejohet. Nëse zhvilluesi propozon të nënshkruajë "Marrëveshjen e Investimit", atëherë ai po përpiqet të shmangë përhapjen e kërkesave të rregulloreve të tilla: ligji "Për ndërtimin e përbashkët", Ligji Federal "Për mbrojtjen e konsumatorit".
Përpara se të vërtetoni dokumentet, kërkoni nga kompania një leje ndërtimi, zbuloni se ku ndodhet deklarata e projektit dhe lexoni atë. Sipas ligjit, publikimi është një kërkesë e detyrueshme për zhvilluesin.
Marrëveshja e përbashkët e ndërtimit konsiderohet e lidhur që nga momenti i regjistrimit shtetëror. Përndryshe, ai do të konsiderohet i pavlefshëm. Punimi duhet të përmbajë një përshkrim të objektit, afatin e transferimit, koston dhe procedurën e pagesave, një garanci.
Kontrollo dokumentet
FZ përcakton që një kompani mund të mbledhë fonde vetëm pasi të marrë lejen, të publikojë një deklaratë projekti dhe të regjistrojë pronësinë. Nëse të paktën një nga këto kushte nuk plotësohet, qytetari mund të kërkojë rimbursim me interes. Ato llogariten me dyfishin e normës së rifinancimit. Sipas kontratës, kompania duhet të ndërtojë një pronë brenda një periudhe të caktuar, dhe pas marrjes së lejes ngaorganet shtetërore për komisionimin për ta transferuar atë tek pjesëmarrësi i transaksionit. Pala tjetër pranon të paguajë çmimin e rënë dakord dhe të pranojë objektin (nëse autorizohet).
Duhet të regjistrohet një kontratë me shkrim e pjesëmarrjes së kapitalit në ndërtim. Vetëm pas kësaj do të hyjë në fuqi. Para nënshkrimit të dokumenteve, një qytetar ka të drejtë të njihet me dokumente të tilla:
- dokumentet përbërëse të zhvilluesit;
- certifikatë e regjistrimit shtetëror;
- certifikata e regjistrimit tatimor;
- raportet vjetore të miratuara për tre periudhat e fundit të biznesit;
- raporti i auditimit.
Përmirëso sigurinë e transaksionit
Nga viti 2014, hyn në fuqi norma e Ligjit Federal "Për Sigurimin e Përgjegjësisë së Zhvilluesve", i cili zbatohet për ndërtimin e përbashkët. Çfarë do të thotë? Në rast mospagimi ose falimentimi të kompanisë, një person do të jetë në gjendje t'i kthejë paratë. Gjatë regjistrimit shtetëror të dokumenteve, zhvilluesi duhet të sigurojë një kontratë ose garanci për sigurimin e përgjegjësisë. Më parë, ishte e mundur të jepej kolateral si siguri për transaksionin.
Nuancat e sigurimit
Kontrata është lidhur në favor të përfituesit - një qytetar ose person juridik, fondet e të cilit janë mbledhur për ndërtim.
Ngjarje e siguruar - përmbushje e plotë ose e pahijshme e detyrimeve të zhvilluesit, e cila vërtetohet me vendim gjykate.
Periudha e vlefshmërisë së dokumentit është e ngjashme me atë të specifikuar në marrëveshjen e përbashkët të ndërtimit. Por përfituesi mund të marrë kompensim edhe dy vjet pas skadimit të transferimit të lokalit. Shuma minimale e sigurimit llogaritet në bazë të kostos së banimit. Por ai nuk mund të jetë më i vogël se çmimi i tij i tregut.
Kështu sigurohet kapitali i ndërtimit. Ligji Federal parashikon gjithashtu procedurën e mëposhtme të zgjidhjes:
1. U nënshkrua një marrëveshje garancie. Nëse zhvilluesi nuk i ka përmbushur detyrimet e tij ose nuk ka dhënë një përgjigje të kuptueshme brenda periudhës së rënë dakord, atëherë klienti mund të aplikojë me një kërkesë përkatëse në bankën garantuese.
2. Transaksioni ishte siguruar me një kontratë sigurimi. Përfituesi duhet të aplikojë pranë shoqërisë ose shoqërisë së sigurimit të përbashkët (OVS) brenda afatit të caktuar të kufizimit për objektin e pengut. Ligji parashikon që pagesa duhet të bëhet jo më vonë se tridhjetë ditë nga data e dorëzimit të dokumenteve. Në të njëjtën kohë, prania e borxhit të zhvilluesit ndaj kompanisë së sigurimeve nuk ka rëndësi. Kjo rregullore vlen vetëm për kontratat e lidhura pas vitit 2013.
Metodat e sigurimit të detyrimeve
Ne kemi konsideruar tashmë se në çfarë mënyrash (sipas ligjit) klienti mund t'i kthejë fondet e shpenzuara. Megjithatë, prania e kësaj klauzole në kontratë nuk garanton pagesën e kompensimit. Në dokument mund të futen kushte dhe klauzola të ndryshme, me ndihmën e të cilave mund të vononi kohën e përmbushjes së detyrimeve. Dhe të gjitha këto"nëse" nuk mund të shkojë përtej ligjit.
Kur ndërtimi është i ngadalshëm ose nuk fillon për një kohë të gjatë, klienti, pa pritur afatin, mund të kërkojë përfundimin e dokumentit në gjykatë. Kjo mundësi ofrohet nëse:
1) ka pasur një ndërprerje ose pezullim të ndërtimit të një shtëpie, e cila përfshin një objekt të përbashkët, në prani të rrethanave që tregojnë se objekti nuk do t'i transferohet pjesëmarrësit të transaksionit brenda periudhës së specifikuar në dokument.;
2) ka ndryshime më të rëndësishme në dokumentacionin e projektit, duke përfshirë një korrigjim të rëndësishëm të madhësisë së objektit të aksionit;
3) ka një ulje ose rritje të numrit total të apartamenteve të përfshira në pallatin e ri.
Çfarë tjetër duhet të dini për ndërtimin e përbashkët?
Data e vënies në punë të objektit duhet të tregohet qartë (për shembull, "jo më vonë se 15.10.14"). Shumë shpesh, zhvilluesit përdorin frazën reklamuese: "në tremujorin e IV të 2014". Ky formulim është i pasaktë. Pas dy muajsh nga data e caktuar, aksionari mund të zgjidhë në mënyrë të njëanshme marrëveshjen e përbashkët të ndërtimit. E tëra çfarë ju duhet të bëni është të dërgoni një njoftim me shkrim. Zhvilluesi është i detyruar t'i kthejë paratë e marra në llogarinë e klientit brenda 20 orëve kalendarike dhe t'i paguajë atij gjoba. Ose depozitoni këtë shumë në një depozitë që hapet në emër të aksionerit.
Kostoja totale e apartamentit e treguar në dokumente llogaritet nga çmimi për metër katror të banesës, shumëzuar mezona e dhomës. Këto numra gjithashtu duhet të renditen. Vlen gjithashtu t'i kushtohet vëmendje përshkrimit të parametrave të hapësirës së jetesës: vendndodhja, kati, adresa, zona, numri i dhomave. Periudha e garancisë për apartamentin e ndërtuar është 5 vjet.
Gjatë studimit të dokumenteve, ia vlen t'i kushtohet vëmendje se nga cila pikë interesuesi duhet të paguajë kostot e shërbimeve dhe operative. Nëse ky artikull mungon, atëherë detyrimi lind nga momenti i nënshkrimit të aktit të pranimit dhe kalimit të banesës, dhe jo vënia në përdorim.
Probleme të pashmangshme?
Ndonjëherë zhvilluesit "harrojnë" qëllimisht të përfshijnë disa nga artikujt në dokument. Por klienti mund të pësojë humbje materiale edhe nëse marrëveshja e Ndërtimit të përbashkët është ekzekutuar saktë. Çfarë do të thotë? Zhvilluesi mund t'i caktojë të drejtat e pronësisë një personi tjetër juridik. Në këtë rast, ai do t'i shesë të drejtat e të gjitha apartamenteve praktikisht me kosto. Më pas firma ndërmjetëse me çmimin e tregut ua cakton ato zotëruesve të kapitalit. Në pamje të parë, nuk duhet të ketë asnjë problem. Megjithatë, në rast të rrezikut të ndërtimit të papërfunduar ose falimentimit të zhvilluesit, mbajtësi i interesit mund të bëjë pretendime bazuar në shumën e specifikuar në kontratë. Por apartamentet u shitën me kosto, jo me çmim tregu.
Një tjetër skemë e zakonshme
Regjistrimi i kontratave të përbashkëta të ndërtimit numëron mbrapsht momentin e hyrjes së tyre në fuqi. Por shumë shpesh huamarrësit përdorin një skemë të ndryshme. Ata ofrojnë të nënshkruajnë një kontratë paraprake. Ai përmban pothuajse të njëjtat artikuj si nënë thelb, përveç informacionit për hyrjen e tij në fuqi. Dokumentet e tilla nuk i nënshtrohen regjistrimit të detyrueshëm shtetëror. Në këtë rast, palët bien në një marrëveshje gojore që pjesëmarrësi i dytë të paguajë menjëherë të gjitha paratë për apartamentin. Zhvilluesi merr përsipër të lidhë kontratën kryesore të pjesëmarrjes së kapitalit në ndërtim diku në të ardhmen. Aksionari është i sigurt se transaksioni është ekzekutuar në mënyrë korrekte. Por kjo skemë "gri" vetëm e nxjerr dokumentin jashtë fushëveprimit të ligjit.
Këtu është një manovër tjetër popullore. Zhvilluesi lidh një marrëveshje me blerësin, objekti i së cilës nuk është detyrimi për t'i transferuar pronën aksionerit, por diçka tjetër: financimi i aktiviteteve investuese, caktimi i së drejtës për të kërkuar objekte dhe të ngjashme. Kjo do të thotë, i gjithë thelbi i dokumentit përcaktohet nga përmbajtja e tij. Por me kërkesën e aksionerit, gjykata mund ta shpallë të pavlefshme, pasi në fakt dokumenti është krijuar për të shmangur përgjegjësinë sipas ligjit nr. 214.
Në mëngjes - regjistrim, në mbrëmje - para
Marrëveshja konsiderohet se ka hyrë në fuqi vetëm pas futjes së të dhënave të saj në Rosreestr. Deri në këtë moment, zhvilluesi nuk ka të drejtë të pranojë para. Pra, ky moment duhet të regjistrohet në dokument. Nuk ia vlen t'u besohet deklaratave të punonjësve se dokumentet do të regjistrohen "nga e gjithë banda" më vonë, por tani duhen para për ndërtimin. Në raste të rralla, këto garanci janë të vërteta. Transferimi në Dhomë i secilit dokument veç e veç kërkon shumë kohë. Por klienti mund të mashtrohet. Prandaj, është më mirë ta luani të sigurt dhe të prisni derisa të regjistrohet transaksioni i kapitalit.ndërtimi. Zhvilluesi mund të insistojë në parapagimin. Por në këtë rast, kërkoni të tregoni kontratën për këtë objekt, e cila është lidhur në mënyrë të ngjashme. Dokumenti i regjistruar ka një vulë, një vulë, nënshkrimin e personit përgjegjës të Rosestra dhe një numër. Nëse transaksioni është paguar me fonde nga hipoteka, atëherë kjo duhet të dëshmohet me vulën e barrës.
Shpesh, vetë zhvilluesit nuk duan të anashkalojnë ligjin dhe të marrin fonde përpara se të plotësohen dokumentet. Por në këtë rast, ata kanë nevojë për garanci shtesë. Për shembull, një letër kredie e hapur në një bankë. Klienti kontribuon me fonde për të në momentin e nënshkrimit të kontratës. Por zhvilluesi do të ketë akses në to vetëm pasi të jetë regjistruar pjesëmarrja e kapitalit në ndërtimin e shtëpisë. Kjo masë garanton njëkohësisht aftësinë paguese të klientit dhe ju lejon të respektoni ligjin.
Pranimi i objektit nga zhvilluesi
Çfarë duhet të dini për ndërtimin e përbashkët në fazën e vënies në punë të një apartamenti?
Së pari, ky proces duhet trajtuar me maturi. Sqaroni të gjitha pyetjet përpara se të nënshkruani dokumentet. Të gjitha mangësitë e konstatuara duhet të pasqyrohen me shkrim në aktin e mospërputhjes së objektit. Detyrimet e zhvilluesit sipas ligjit konsiderohen të përmbushura që në momentin e nënshkrimit të dokumentit të pranimit dhe kalimit të objektit. Pjesëmarrësi ka të drejtë të kërkojë eliminimin pa pagesë të mangësive ose uljen e çmimit të transaksionit. Nëse defektet janë identifikuar tashmë gjatë funksionimit, atëherë zhvilluesi është i detyruar të kompensojë klientin për eliminimin e tyre.
Së dyti, mos u dorëzo para bindjes. Më poshtë janë më të zakonshmetskemat e veprimit të zhvilluesve që synojnë të ushtrojnë presion mbi klientin:
- ata kërkojnë të nënshkruajnë letra, duke siguruar që të gjitha problemet do të rregullohen më vonë;
- pretendoni se ata do të hartojnë një "akt të ndryshëm" që do të pasqyrojë të gjitha pretendimet;
- kërcënoni se, në rast të shkeljes së kushteve të dokumentacionit, klienti do të duhet të paguajë një gjobë për refuzimin e objektit.
Ndihmë kompetente
Ka shumë nuanca të cilave duhet t'u kushtoni vëmendje. Prandaj, është më mirë të kërkoni ndihmë nga një specialist që di të hartojë siç duhet dokumentet për ndërtimin e përbashkët, atë që duhet të dini dhe të merrni parasysh në çdo fazë të transaksionit. Specialistët e specializuar ofrojnë ndihmë në fushat e mëposhtme:
- Zgjedhja e një zhvilluesi, kontrollimi i dokumenteve të tij.
- Shoqëroni procedurën për nënshkrimin e dokumenteve: analizoni kontratat, këshilloni për rreziqet e mundshme, negocioni ndryshimet në kushte.
- Përgatitni dhe dorëzoni dokumentet për regjistrim.
- Shoqëroni klientin gjatë pranimit të objektit, rregulloni çështjet për të metat e lokaleve, afatet, pagesën e gjobës, përfshirë edhe në gjykatë.
- Hartoni përfundimin e dokumentit: kontrolloni kthimin e shumës së paguar, mbledhjen e gjobave, interesin për përdorimin e fondeve të huazuara, si dhe kompensimin për humbjet që tejkalojnë dënimin (pagesa për shërbimet e avokatit). Në fusha të ngjashme, ofrohet asistencë për përfundimin e një marrëveshjeje paraprake, një marrëveshje investimi, një kredie etj.
Përfundim
Mund të blini një apartament në tregun primar duke plotësuar ndërtimin e përbashkët. Çfarë duhet të dijë një tregtar? Shumë nuanca. Duke filluar me rregullat për zgjedhjen e një huamarrësi adekuat dhe duke përfunduar me tiparet e plotësimit të një certifikate pranimi. Prandaj, është më mirë të përdorni shërbimet e një avokati me përvojë, i cili do të shoqërojë klientin në të gjitha fazat e transaksionit.
